Расписание амортизации коммерческой ипотеки Калькулятор

Чем на самом деле полезен этот калькулятор

Эта страница поможет вам проверить практический вопрос финансирования коммерческой недвижимости, прежде чем обсуждать условия, сравнивать сценарии кредитора или просматривать пакет брокера: если бы это имущество финансировалось с заданной ставкой, периодом амортизации и сроком погашения, как бы выглядели периодические платежи и оставшийся остаток срока погашения?

Это полезно, когда вам нужно сравнить более короткие сроки погашения с более длительными периодами амортизации, оценить, сколько баланса все еще может быть непогашено во время рефинансирования, или посмотреть, существенно ли изменят ли дополнительные основные платежи остаток погашения. Вместо того, чтобы останавливаться на одном номере платежа, график также показывает, как баланс кредита уменьшается с течением времени и сколько процентов выплачивается до погашения банкноты.

Это не котировка кредитора, двигатель размера долга, модель андеррайтинга или обязательство по кредиту. Это локальный калькулятор планирования на основе браузера для более четкого понимания коммерческой ипотечной математики, прежде чем полагаться на формальный анализ кредитора или юридические документы.

Что включает в себя этот калькулятор

• Периодическая оплата на основе полного периода амортизации.
• Расписание амортизации через баллон или дату погашения.
• Оставшийся баланс баллона в зрелом возрасте.
• Факультативный дополнительный принцип за платеж, чтобы моделировать более быструю выплату.

Вместе эти результаты помогают ответить на два разных вопроса. Первый - это денежный поток: какую периодическую выплату производит амортизированная формула кредита по введенным здесь допущениям? Во-вторых, структура: если нота созревает до окончания периода амортизации, сколько основного долга все еще остается непогашенным и что это будет означать для рефинансирования или планирования выплат?

Как читать платеж и аэростат резюме

Периодический платеж, показанный здесь, рассчитывается в течение всего периода амортизации, а не только в течение более короткого периода. Это распространено в коммерческих кредитных структурах, где кредит может амортизироваться в течение 20, 25 или 30 лет, но созреть или сбросить через 3, 5, 7 или 10 лет. Затем калькулятор сообщает о оставшемся балансе в момент созревания, чтобы вы могли видеть вероятное количество баллона, которое все еще должно быть в то время.

Это различие имеет значение, потому что платеж может выглядеть управляемым, в то время как срок погашения остается значительным. Если баланс воздушного шара большой, заемщику может потребоваться рефинансирование, продажа, рекапитализация или привлечение дополнительных денежных средств при выплате. Эта страница помогает сделать этот риск зрелости заметным ранее в процессе планирования.

Как использовать этот калькулятор

Сначала введите сумму кредита, годовую процентную ставку, период амортизации и баллон или срок ноты. Затем выберите количество платежей в год на основе моделируемой структуры погашения, например, 12 для ежемесячных платежей или 4 для квартальных платежей. Если вы хотите проверить более быструю выплату, добавьте дополнительную основную сумму за платеж.

После расчета просмотрите периодическую оплату за планирование денежных потоков, затем сосредоточьтесь на балансе баллона на срок погашения, если срок банкноты короче периода амортизации. Этот оставшийся баланс часто является наиболее важным для планирования рефинансирования, продажи или выплат.

Что говорит вам график амортизации

График амортизации показывает, как каждый платеж делится между процентами и основной суммой по моделированному сроку. Ранние платежи часто содержат больше процентов, потому что непогашенный основной капитал все еще велик. Поскольку баланс падает, большая часть платежа обычно относится к основной сумме. При коммерческом кредите с функцией баллона график особенно полезен, потому что он показывает не только периодическую схему оплаты, но и то, сколько баланса все еще остается, когда причитается.

Это может помочь в решении практических вопросов, таких как, выглядит ли цель рефинансирования реалистичной, насколько сильно различные допущения о ставках влияют на проценты, выплачиваемые до погашения, или улучшает ли более длительный период амортизации краткосрочный денежный поток за счет оставления более неоплаченного основного долга непогашенным позже.

Чем коммерческая амортизация отличается от многих жилищных кредитов

Коммерческие кредиты часто отделяют период амортизации от фактического срока ноты. Кредит на недвижимость может амортизироваться в течение 20, 25 или 30 лет, чтобы поддерживать периодические платежи ниже, в то время как сама банкнота созревает гораздо раньше и вынуждает рефинансировать, продавать или принимать решение о выплате. Эта структура менее распространена на стандартных жилых ипотечных кредитах, занятых владельцами, и является одной из причин, по которой коммерческий долг нуждается в собственной математике планирования.

Коммерческое андеррайтинг также имеет тенденцию фокусироваться более непосредственно на доходе от недвижимости, потоке денежных средств от бизнеса, резервах, сборах и согласованной структуре кредита. Таким образом, ежемесячный платеж является лишь частью финансовой картины. Дата погашения, оставшаяся основная сумма и допущения о рефинансировании могут иметь такое же значение.

Почему 20- или 25-летняя амортизация все еще может оставлять баллон

Длительный график амортизации распределяет погашение в течение многих лет, но нота все еще может прийти раньше. Например, кредит может амортизироваться в течение 25 лет, но созреть через 7 или 10 лет. В этой структуре периодическая оплата основана на более длительном графике, но оставшийся неоплаченный остаток на сроке погашения становится огромной суммой, которая все еще должна быть оплачена, рефинансирована или иным образом решена.

Как дополнительный основной изменяет результат

Дополнительный основной капитал напрямую уменьшает остаток по кредиту, что может снизить оставшуюся сумму баллона и уменьшить общие проценты, выплачиваемые в течение срока погашения. По коммерческим кредитам это может быть полезно, когда вы хотите смоделировать, создает ли более быстрое сокращение основного долга более удобную позицию рефинансирования или снижает риск погашения в конце срока ноты.

Это не означает, что дополнительный основной капитал всегда является лучшим использованием деловых или инвестиционных денег. Некоторым заемщикам может потребоваться сохранить ликвидность для улучшения арендаторов, резервов, затрат на аренду, обслуживания или других более приоритетных операционных потребностей. Ценность этой страницы заключается в том, что она позволяет сравнивать эти компромиссы численно, а не полагаться на грубое предположение.

Общие ситуации, когда это помогает

• Сравнение двух структур кредиторов, которые используют одно и то же имущество и сумму кредита, но разные периоды амортизации или условия ноты.
• Оценка того, сколько принципала все еще может быть причитающимся, когда коммерческая записка созревает.
• Тестирование того, существенно ли снижают риск воздушных шаров дополнительные основные платежи.
• Обзор сценария рефинансирования или приобретения, прежде чем полагаться на таблицы кредиторов или сводки брокеров.
• Стресс-тестирование того, изменяет ли другая частота платежей модель погашения.

Что можно сравнить с ежемесячным платежом

Более низкий периодический платеж не является автоматически лучшим коммерческим кредитом. Также стоит сравнить сборы за происхождение, штрафы за предоплату, условия сброса ставки, резервные требования, дату погашения и то, сколько основного долга все еще не выплачено, когда причитается. Эти условия могут существенно изменить риск рефинансирования и реальную стоимость финансирования, даже если запланированный платеж выглядит привлекательным.

Полезно для аренды недвижимости, смешанного использования и планирования коммерческой недвижимости, занимаемой владельцем

Этот калькулятор может помочь сформулировать предположения об обслуживании долга для аренды недвижимости, имущества смешанного использования, складских помещений, офиса, розничной торговли или занятой владельцем коммерческой недвижимости. Это полезно во время планирования покупки, рефинансирования или рекапитализации, когда вам нужна местная оценка структуры платежей, прежде чем полагаться на таблицу кредитора или сводку брокера.

Этот калькулятор не измеряет прибыльность сделки сам по себе.

Амортизационная математика является лишь частью решения о коммерческой недвижимости. Проект может поддерживать запланированную выплату долга и по-прежнему плохо работать после вакансии, налогов, страхования, обслуживания, капитальных затрат, затрат на аренду, управления и допущения выхода. Используйте эту страницу, чтобы понять структуру финансирования, а затем сравните ее с операционными реалиями недвижимости или бизнеса.

Когда этого калькулятора достаточно и когда его нет

Этого калькулятора обычно достаточно для планирования первого прохода, когда вы хотите сравнить структуру платежей, воздействие воздушных шаров и эффект дополнительного принципала при простых предположениях с фиксированной ставкой. Это особенно полезно, прежде чем котировка кредитора будет доступна или когда вы хотите проверить, является ли сценарий брокера или электронной таблицы целенаправленным.

Недостаточно, когда сделка зависит от размера DSCR, сборов кредиторов, штрафов за досрочное погашение, сбросов ставок, резервов, периодов только с процентами, структуры ковенанта или андеррайтинга денежных потоков имущества. В этих ситуациях используйте эту страницу для базовой математики амортизации, а затем подтвердите фактическую структуру в соответствии с листом терминов и документами кредитора.

Конфиденциальность и управление руководством

Этот калькулятор работает локально в вашем браузере, что полезно, когда вы хотите сравнить предположения о финансировании без отправки предварительных данных о кредитах, сценариях финансирования недвижимости или номерах планирования рефинансирования в другую службу. ToolMill не хранит, не передает и не записывает цифры, которые вы вводите здесь.

Даже с помощью местного калькулятора предположения о коммерческом финансировании могут быть чувствительными. Будьте внимательны к скриншотам, скопированным графикам, общим записям андеррайтинга и любому контексту, в котором проекты долговых допущений могут выявить стратегию приобретения, давление рефинансирования или детали внутреннего планирования.

Ограничения и коммерческий отказ от ипотеки

Эта страница является инструментом планирования образования, а не финансовой, налоговой, юридической, кредитной, инвестиционной или андеррайтинговой консультации. Он не включает все реальные факторы, связанные с коммерческими ипотечными решениями. В зависимости от сделки важные переменные могут включать требования DSCR, лимиты LTV, резервы, сборы, сброс ставок, штрафы за досрочное погашение, поддержание доходности, убыток, условия регресса, лизинговые допущения, денежный поток имущества и структуру ковенанта для конкретного кредитора.

Всегда проверяйте важные финансовые решения с фактическим кредитором, срочным листом, кредитным соглашением, брокерским пакетом, юридическим консультантом, налоговым специалистом или квалифицированным консультантом, участвующим в сделке. Используйте эту страницу, чтобы понять математику и сравнить сценарии, а не как орган окончательного решения.