Calculator pentru amortizarea creditelor ipotecare comerciale

Ce acest calculator este de fapt util pentru

Această pagină vă ajută să testați o întrebare practică de finanțare a bunurilor imobiliare înainte de a negocia termenii, a compara scenariile creditorilor sau a revizui un pachet broker: dacă această proprietate ar fi finanțată cu o anumită rată, perioadă de amortizare și termen de balonare, cum ar arăta probabil soldul periodic de plată și de scadență?

Acest lucru este util atunci când trebuie să comparaţi termenii de notă mai scurtă în raport cu perioadele de amortizare mai lungi, să estimaţi cât de mult echilibru poate fi încă restant la timpul de refinanţare, sau să vedeţi dacă plăţile suplimentare principale modifică semnificativ soldul scadenţei. În loc să se oprească la un singur număr de plată, programul arată, de asemenea, modul în care soldul împrumutului scade în timp și cât de mult se plătește dobânda înainte ca nota să crească.

Acesta nu este un cotat creditor, dimensionarea datoriei motor, model de subscriere, sau angajament de împrumut. Este un calculator local de planificare bazat pe browser pentru a înțelege mai clar matematica ipoteca comercială înainte de a vă baza pe analiza oficială a creditorilor sau documente juridice.

Ce include acest calculator

• Plata periodică pe baza întregii perioade de amortizare.
• Programul de amortizare prin balon sau data de scadență a notei.
• Restul echilibrului balonului datorat la maturitate.
• opțional suplimentar principal per plată pentru a modela plata mai rapidă.

Împreună, aceste realizări ajută la răspunsul la două întrebări diferite. Primul este fluxul de numerar: ce plată periodică produce formula de împrumut amortizat în baza ipotezelor introduse aici? A doua este structura: dacă nota se maturizează înainte ca perioada de amortizare să se încheie, cât de mult este probabil ca principalul să fie încă nesoluționat și ce ar însemna asta pentru refinanțare sau planificare de plată?

Cum să citiți sumar de plată și balon

Plata periodică prezentată aici se calculează pe întreaga perioadă de amortizare, nu doar termenul de notă mai scurt. Acest lucru este comun în structurile comerciale de creditare în cazul în care un împrumut ar putea amortiza peste 20, 25, sau 30 de ani, dar matur sau resetat după 3, 5, 7 sau 10 ani. Calculatorul raportează apoi soldul rămas la maturitate astfel încât să puteți vedea cantitatea probabil balon încă datorate la acel moment.

Această distincție contează, deoarece o plată poate părea gestionabilă, în timp ce evenimentul de scadență rămâne semnificativ. În cazul în care soldul balonului este mare, un debitor poate fi nevoit să refinanțeze, să vândă, să recapitalizeze sau să aducă bani suplimentari la plată. Această pagină permite ca riscul de maturitate să fie vizibil mai devreme în procesul de planificare.

Cum se utilizează acest calculator

Introduceți prima dată suma împrumutului, rata anuală a dobânzii, perioada de amortizare și termenul balon sau notă. Alegeți apoi numărul de plăți pe an pe baza structurii de rambursare modelate, cum ar fi 12 pentru plățile lunare sau 4 pentru plățile trimestriale. Dacă doriți să testați o plată mai rapidă, adăugați o sumă opțională suplimentară pentru fiecare plată.

După calcul, revizuiți plata periodică pentru planificarea fluxului de numerar, apoi concentrați-vă pe soldul balonului la scadență dacă termenul de notă este mai scurt decât perioada de amortizare. Acest echilibru rămas este adesea numărul care contează cel mai mult pentru refinanţarea, vânzarea sau planificarea plăţilor.

Ce program de amortizare vă spune

Un calendar de amortizare arată modul în care fiecare plată este împărțită între dobânzi și principal pe termen modelat. Plățile anticipate conțin adesea mai multe dobânzi, deoarece principalul restant este încă mare. Pe măsură ce soldul scade, mai multe plăți se aplică de obicei principalului. Pe un împrumut comercial cu o caracteristică balon, programul este deosebit de util, deoarece arată nu numai modelul de plată periodică, dar, de asemenea, cât de mult soldul rămâne atunci când nota vine datorate.

Acest lucru poate ajuta cu întrebări practice, cum ar fi dacă un obiectiv de refinanțare pare realist, modul în care ipoteze de rate puternic diferite afectează dobânzile plătite înainte de scadență, sau dacă o perioadă mai lungă de amortizare îmbunătățește fluxul de numerar pe termen scurt, la costul de a lăsa mai neplătite principalul restante mai târziu.

Modul în care amortizarea comercială diferă de multe împrumuturi rezidențiale

Creditele comerciale separă adesea perioada de amortizare de termenul actual de notă. Un împrumut imobiliar poate amortiza peste 20, 25, sau 30 de ani pentru a menține plățile periodice mai mici, în timp ce nota în sine se maturizează mult mai devreme și forțează o decizie de refinanțare, vânzare sau plată. Această structură este mai puțin frecventă cu privire la ipotecile rezidențiale standard ocupate de proprietar și este unul dintre motivele pentru care datoria comercială are nevoie de propria matematică de planificare.

De asemenea, subscrierea comercială tinde să se concentreze mai direct asupra veniturilor din proprietate, fluxului de numerar al întreprinderilor, rezervelor, taxelor și structurii de împrumut negociate. Din acest motiv, plata lunară este doar o parte a tabloului de finanțare. Data scadenţei, restul principal şi ipotezele de refinanţare pot conta la fel de mult.

De ce o amortizare de 20 sau 25 de ani poate lăsa încă o plată balon

Un program lung de amortizare prelungeşte rambursarea de-a lungul multor ani, dar nota poate veni încă mai devreme. De exemplu, un împrumut ar putea amortiza peste 25 de ani, dar ar putea ajunge la maturitate după 7 sau 10 ani. În această structură, plata periodică se bazează pe programul mai lung, dar soldul neplătit rămas la scadență devine o sumă a balonului care trebuie plătită, refinanțată sau rezolvată în alt mod.

Cum modificari suplimentare principal rezultatul

Principalul suplimentar reduce direct soldul împrumutului, ceea ce poate reduce suma rămasă a balonului și reduce dobânda totală plătită prin scadență. În ceea ce privește împrumuturile comerciale, acest lucru poate fi util atunci când doriți să modelați dacă reducerea principală mai rapidă creează o poziție de refinanțare mai confortabilă sau reduce riscul de plată la sfârșitul termenului de notă.

Aceasta nu înseamnă că principalul suplimentar este întotdeauna cea mai bună utilizare a business-ului sau a numerarului în investiții. Este posibil ca unii debitori să trebuiască să păstreze lichiditățile pentru îmbunătățirile chiriașului, rezerve, costuri de leasing, întreținere sau alte nevoi de funcționare cu prioritate mai mare. Valoarea acestei pagini este că vă permite să comparaţi aceste compromisuri numeric în loc să vă bazaţi pe o presupunere dură.

Situaţii frecvente în care acest lucru ajută

• Comparând două structuri de împrumut care folosesc aceeași valoare a proprietății și a împrumutului, dar perioade diferite de amortizare sau termeni de notă.
• Estimarea cât de mult principal poate fi încă datorate atunci când o notă comercială se maturizează.
• Testarea dacă plățile suplimentare principale reduc semnificativ riscul de balon.
• Revizuirea unui scenariu de refinanțare sau de achiziție înainte de a se baza pe foile de calcul ale creditorilor sau pe rezumatele brokerilor.
• Testarea stresului dacă o frecvență de plată diferită modifică modelul de rambursare.

Ce se compară în afară de plata lunară

O plată periodică mai mică nu este automat un împrumut comercial mai bun. Este, de asemenea, în valoare de comparare taxe de origine, penalităţi de plată anticipată, termene de resetare a ratei, cerinţe de rezervă, data scadenţei, şi cât de mult este încă în vigoare principalul atunci când nota este scadentă. Acești termeni pot modifica semnificativ riscul de refinanțare și costurile reale de finanțare, chiar dacă plata programată pare atractivă.

Utilitar pentru inchirierea proprietatii, uz mixt si planificarea proprietatii ocupate de proprietar

Acest calculator poate contribui la înrămarea ipotezelor privind serviciul datoriei pentru proprietăți de închiriere, bunuri de uz mixt, spațiu de depozit, birou, retail, sau afaceri imobiliare ocupate de proprietar. Este util în timpul achiziționării, refinanțării sau planificării recapitalizării atunci când doriți o estimare locală a structurii de plată înainte de a se baza pe o foaie de calcul creditor sau rezumat broker.

Acest calculator nu evaluează rentabilitatea în sine

Matematica de amortizare este doar o parte a unei decizii imobiliare comerciale. Un proiect poate sprijini plata programată a datoriei și poate continua să funcționeze prost odată ce sunt incluse taxele, asigurările, întreținerea, cheltuielile cu capitalul, costurile de leasing, gestionarea și ipotezele de ieșire. Utilizați această pagină pentru a înțelege structura de finanțare, apoi comparați-o cu realitățile de operare ale proprietății sau afacerii.

Când acest calculator este suficient și când nu este

Acest calculator este, de obicei, suficient pentru planificarea primului pasaj atunci când doriți să comparați structura de plată, expunerea balon, și efectul de principal suplimentar în baza unor ipoteze simple cu rată fixă. Este deosebit de util înainte ca un citat creditor să fie disponibil sau când doriți să verificați dacă un scenariu broker sau o foaie de calcul pare rezonabil din punct de vedere direct.

Nu este suficient atunci când acordul depinde de mărimea DSCR, comisioanele de creditor, penalitățile cu plata anticipată, resetări ale ratei, rezerve, perioade exclusiv-dobînzi, structura de legământ sau subscrierea fluxurilor de numerar ale proprietății. În aceste situații, utilizați această pagină pentru matematica de amortizare de bază și apoi confirma structura reală împotriva foii de termen și documente de creditor.

Îndrumări privind confidențialitatea și manipularea

Acest calculator rulează la nivel local în browser-ul dvs., care este util atunci când doriți să comparați ipoteze de finanțare fără a trimite cifre preliminare de împrumut, scenarii de finanțare a proprietății, sau să refinanțați numere de planificare la un alt serviciu doar pentru a face matematică ipoteca de bază. ToolMill nu stochează, transmite sau subscrie cifrele pe care le introduceți aici.

Chiar și cu un calculator local, ipotezele de finanțare comercială pot fi încă sensibile. Fiţi atenţi la capturi de ecran, programe copiate, note de subscriere comune şi orice context în care proiectele de ipoteze ale datoriei ar putea dezvălui strategia de achiziţionare, presiunea de refinanțare sau detalii de planificare internă.

Limitări și renunțare la ipotecă comercială

Această pagină este un instrument de planificare educațională, nu financiar, fiscal, juridic, de creditare, de investiții, sau consiliere de subscriere. Aceasta nu include fiecare factor din lumea reală implicat în deciziile comerciale de ipotecă. În funcție de contract, variabilele importante pot include cerințe DSCR, limite LTV, rezerve, taxe, resetări ale ratelor, penalități cu plata anticipată, întreținere a randamentului, defeasance, condiții de recurs, ipoteze de leasing, fluxul de numerar al proprietății și structura de convenție specifică creditorilor.

Verificați întotdeauna deciziile importante de finanțare cu creditorul real, foaia de termen, acordul de împrumut, pachetul de brokeri, consiliere juridică, profesionist fiscal sau consilier calificat implicat în tranzacție. Utilizați această pagină pentru a înțelege matematica și a compara scenarii, nu ca o autoritate de decizie finală.