Αριθμομηχανή για την εμπορική απόσβεση υποθηκών

Τι αυτή η αριθμομηχανή είναι πραγματικά χρήσιμη για

Αυτή η σελίδα σας βοηθά να δοκιμάσετε μια πρακτική ερώτηση χρηματοδότησης εμπορικών ακινήτων πριν διαπραγματευτείτε όρους, να συγκρίνετε σενάρια δανειστών, ή να επανεξετάσετε ένα πακέτο μεσιτών: αν αυτό το ακίνητο χρηματοδοτήθηκε με ένα δεδομένο επιτόκιο, περίοδο απόσβεσης, και όρος μπαλόνι, πώς θα ήταν η περιοδική πληρωμή και υπόλοιπο υπόλοιπο ληξιπρόθεσμου υπολοίπου πιθανώς μοιάζει;

Αυτό είναι χρήσιμο όταν χρειάζεται να συγκρίνετε τους βραχύτερους όρους σημείωσης με τις μεγαλύτερες περιόδους απόσβεσης, να υπολογίσετε πόσο υπόλοιπο μπορεί να είναι ακόμα ανεξόφλητο κατά την αναχρηματοδότηση του χρόνου, ή να δείτε αν οι πρόσθετες κύριες πληρωμές αλλάζουν ουσιωδώς το υπόλοιπο ωριμότητας. Αντί να σταματήσει σε ένα ενιαίο αριθμό πληρωμής, το χρονοδιάγραμμα δείχνει επίσης πώς το υπόλοιπο του δανείου μειώνεται με την πάροδο του χρόνου και πόσο τόκο καταβάλλεται πριν από τη λήξη του χαρτονομίσματος.

Δεν είναι μια προσφορά δανειστή, μηχανή μεγέθους χρέους, μοντέλο αναδοχής, ή δέσμευση δανείου. Είναι ένας τοπικός υπολογιστής προγραμματισμού με βάση το πρόγραμμα περιήγησης για την κατανόηση των εμπορικών μαθηματικών υποθηκών πιο καθαρά πριν βασιστείτε σε επίσημη ανάλυση δανειστή ή νομικά έγγραφα.

Τι περιλαμβάνει αυτή η αριθμομηχανή

• Περιοδική πληρωμή με βάση την πλήρη περίοδο απόσβεσης.
• Πρόγραμμα αποσβέσεων μέσω της ημερομηνίας λήξης του αερόστατου ή σημείωσης.
• Υπόλοιπο μπαλονιού λόγω ωριμότητας.
• Προαιρετικό πρόσθετο κεφάλαιο ανά πληρωμή για το μοντέλο ταχύτερης αποπληρωμής.

Μαζί αυτές οι έξοδοι βοηθούν να απαντηθούν δύο διαφορετικές ερωτήσεις. Η πρώτη είναι η ταμειακή ροή: ποια περιοδική πληρωμή παράγει ο τύπος αποσβεσμένου δανείου σύμφωνα με τις παραδοχές που εισάγονται εδώ; Το δεύτερο είναι η δομή: αν το σημείωμα ωριμάσει πριν λήξει η περίοδος απόσβεσης, πόσο κεφάλαιο είναι ακόμα εκκρεμές και τι θα σήμαινε αυτό για την αναχρηματοδότηση ή τον προγραμματισμό αποπληρωμής;

Πώς να διαβάσετε τη σύνοψη πληρωμής και μπαλονιού

Η περιοδική πληρωμή που εμφανίζεται εδώ υπολογίζεται κατά την πλήρη περίοδο απόσβεσης, όχι μόνο τη συντομότερη περίοδο σημείωσης. Αυτό είναι σύνηθες στις εμπορικές δανειοδοτικές δομές όπου ένα δάνειο θα μπορούσε να αποσβέσει πάνω από 20, 25, ή 30 χρόνια, αλλά να ωριμάσει ή να επανέλθει μετά από 3, 5, 7, ή 10 χρόνια. Η αριθμομηχανή τότε αναφέρει το υπόλοιπο υπόλοιπο κατά την ωριμότητα, ώστε να μπορείτε να δείτε το πιθανό ποσό μπαλόνι εξακολουθεί να οφείλεται εκείνη τη στιγμή.

Αυτή η διάκριση έχει σημασία επειδή μια πληρωμή μπορεί να φαίνεται διαχειρίσιμη ενώ το γεγονός της ωριμότητας παραμένει σημαντικό. Αν το υπόλοιπο μπαλόνι είναι μεγάλο, ένας δανειολήπτης μπορεί να χρειαστεί να αναχρηματοδοτήσει, να πουλήσει, να ανακεφαλαιοποιήσει ή να φέρει επιπλέον μετρητά κατά την αποπληρωμή. Αυτή η σελίδα βοηθά να γίνει ο κίνδυνος ωριμότητας ορατός νωρίτερα στη διαδικασία σχεδιασμού.

Πώς να χρησιμοποιήσετε αυτή την αριθμομηχανή

Εισάγετε το ποσό του δανείου, ετήσιο επιτόκιο, περίοδο απόσβεσης, και μπαλόνι ή σημείωμα όρος πρώτα. Στη συνέχεια, επιλέξτε τον αριθμό των πληρωμών ανά έτος με βάση τη δομή αποπληρωμής που διαμορφώνεται, όπως 12 για τις μηνιαίες πληρωμές ή 4 για τις τριμηνιαίες πληρωμές. Αν θέλετε να δοκιμάσετε ταχύτερη αποπληρωμή, προσθέστε ένα προαιρετικό επιπλέον ποσό κεφαλαίου ανά πληρωμή.

Μετά τον υπολογισμό, επανεξετάστε την περιοδική πληρωμή για τον προγραμματισμό ταμειακών ροών, στη συνέχεια επικεντρωθείτε στο υπόλοιπο μπαλονιού κατά τη λήξη, εάν ο όρος σημείωση είναι μικρότερος από την περίοδο απόσβεσης. Αυτό το υπόλοιπο που απομένει είναι συχνά ο αριθμός που έχει μεγαλύτερη σημασία για την αναχρηματοδότηση, την πώληση ή τον προγραμματισμό αποπληρωμής.

Τι σας λέει το πρόγραμμα απόσβεσης

Ένα χρονοδιάγραμμα απόσβεσης δείχνει τον τρόπο με τον οποίο κάθε πληρωμή κατανέμεται μεταξύ των τόκων και του κεφαλαίου κατά τη διάρκεια του πρότυπου όρου. Οι προκαταβολές συχνά περιέχουν περισσότερους τόκους επειδή το εκκρεμές κεφάλαιο εξακολουθεί να είναι μεγάλο. Δεδομένου ότι το υπόλοιπο μειώνεται, περισσότερο από την πληρωμή ισχύει συνήθως για το κεφάλαιο. Σε ένα εμπορικό δάνειο με ένα χαρακτηριστικό μπαλόνι, το πρόγραμμα είναι ιδιαίτερα χρήσιμο επειδή δείχνει όχι μόνο το περιοδικό μοτίβο πληρωμής, αλλά και πόσο υπόλοιπο παραμένει ακόμα όταν το σημείωμα έρχεται οφείλεται.

Αυτό μπορεί να βοηθήσει σε πρακτικά ερωτήματα, όπως το κατά πόσο ένας στόχος αναχρηματοδότησης φαίνεται ρεαλιστικός, το πόσο οι έντονα διαφορετικές παραδοχές επιτοκίων επηρεάζουν τους τόκους που έχουν καταβληθεί πριν από τη λήξη, ή το κατά πόσον μια μεγαλύτερη περίοδος απόσβεσης βελτιώνει τις βραχυπρόθεσμες ταμειακές ροές με κόστος να αφήσει πιο απλήρωτο κεφάλαιο εκκρεμές αργότερα.

Πώς η εμπορική απόσβεση διαφέρει από πολλά στεγαστικά δάνεια

Τα εμπορικά δάνεια συχνά διαχωρίζουν την περίοδο απόσβεσης από τον πραγματικό όρο της σημείωσης. Ένα δάνειο ιδιοκτησίας μπορεί να αποσβέσει πάνω από 20, 25, ή 30 χρόνια για να κρατήσει τις περιοδικές πληρωμές χαμηλότερες, ενώ το ίδιο το σημείωμα ωριμάζει πολύ νωρίτερα και αναγκάζει μια απόφαση αναχρηματοδότησης, πώλησης ή αποπληρωμής. Αυτή η δομή είναι λιγότερο συνηθισμένη στις τυποποιημένες ιδιοκατοικούμενες στεγαστικές υποθήκες και είναι ένας λόγος που το εμπορικό χρέος χρειάζεται τα δικά του μαθηματικά σχεδιασμού.

Η εμπορική αναδοχή τείνει επίσης να επικεντρώνεται πιο άμεσα στο εισόδημα ακινήτων, τις επιχειρηματικές ταμειακές ροές, τα αποθεματικά, τα τέλη και τη διάρθρωση των δανείων με διαπραγμάτευση. Λόγω αυτού, η μηνιαία πληρωμή είναι μόνο ένα μέρος της εικόνας χρηματοδότησης. Η ημερομηνία λήξης, το εναπομένον κεφάλαιο, και η αναχρηματοδότηση υποθέσεων μπορεί να έχει εξίσου μεγάλη σημασία.

Γιατί μια απόσβεση 20 ή 25 ετών μπορεί ακόμα να αφήσει μια πληρωμή μπαλόνι

Ένα μακρύ πρόγραμμα απόσβεσης απλώνει την αποπληρωμή σε πολλά χρόνια, αλλά το σημείωμα μπορεί ακόμα να έρθει οφείλεται νωρίτερα. Για παράδειγμα, ένα δάνειο μπορεί να αποσβέσει πάνω από 25 χρόνια αλλά να ωριμάσει μετά από 7 ή 10 χρόνια. Στην εν λόγω δομή, η περιοδική πληρωμή βασίζεται στο μεγαλύτερο χρονοδιάγραμμα, ωστόσο το μη καταβληθέν υπόλοιπο που παραμένει κατά τη λήξη μετατρέπεται σε ποσό μπαλονιού που πρέπει να καταβληθεί, να αναχρηματοδοτηθεί ή να επιλυθεί με άλλο τρόπο.

Πώς το αποτέλεσμα αλλάζει επιπλέον κύρια

Επιπλέον κεφάλαιο μειώνει άμεσα το υπόλοιπο του δανείου, το οποίο μπορεί να μειώσει το υπόλοιπο ποσό μπαλόνι και να μειώσει το συνολικό τόκο που καταβάλλεται μέσω της λήξης. Όσον αφορά τα εμπορικά δάνεια, αυτό μπορεί να είναι χρήσιμο όταν θέλετε να μοντελοποιήσετε εάν η ταχύτερη κύρια μείωση δημιουργεί μια πιο άνετη θέση αναχρηματοδότησης ή μειώνει τον κίνδυνο αποπληρωμής στο τέλος του όρου σημείωμα.

Αυτό δεν σημαίνει ότι το επιπλέον κεφάλαιο είναι πάντα η καλύτερη χρήση των επιχειρηματικών ή επενδυτικών μετρητών. Ορισμένοι δανειολήπτες ενδέχεται να χρειαστεί να διατηρήσουν ρευστότητα για βελτιώσεις ενοικιαστών, αποθεματικά, έξοδα χρηματοδοτικής μίσθωσης, συντήρηση ή άλλες λειτουργικές ανάγκες υψηλότερης προτεραιότητας. Η αξία αυτής της σελίδας είναι ότι σας επιτρέπει να συγκρίνετε αυτές τις συναλλαγές αριθμητικά αντί να βασίζονται σε μια πρόχειρη εικασία.

Συχνές καταστάσεις όπου αυτό βοηθά

• Συγκρίνοντας δύο δομές δανειστών που χρησιμοποιούν το ίδιο ακίνητο και ποσό δανείου αλλά διαφορετικές περιόδους απόσβεσης ή όρους σημείωσης.
• Εκτιμώντας πόσο μπορεί να οφείλεται ακόμη το κύριο όταν ωριμάσει μια εμπορική νότα.
• Δοκιμές κατά πόσον οι πρόσθετες κύριες πληρωμές μειώνουν σημαντικά τον κίνδυνο για μπαλόνια.
• Επανεξέταση σεναρίου αναχρηματοδότησης ή απόκτησης πριν βασιστεί σε λογιστικά φύλλα δανειστών ή περιλήψεις μεσιτών.
• Έλεγχος ακραίων καταστάσεων κατά πόσον μια διαφορετική συχνότητα πληρωμής αλλάζει το πρότυπο της αποπληρωμής.

Τι να συγκρίνετε εκτός από τη μηνιαία πληρωμή

Μια χαμηλότερη περιοδική πληρωμή δεν είναι αυτόματα το καλύτερο εμπορικό δάνειο. Αξίζει επίσης να συγκριθούν τα τέλη προέλευσης, οι ποινές προπληρωμής, οι όροι επανακαθορισμού επιτοκίου, οι απαιτήσεις ελάχιστων αποθεματικών, η ημερομηνία λήξης, και το ποσό του κεφαλαίου εξακολουθεί να είναι ανεξόφλητο όταν το σημείωμα οφείλεται. Οι όροι αυτοί μπορούν να αλλάξουν σημαντικά τον κίνδυνο αναχρηματοδότησης και το πραγματικό κόστος χρηματοδότησης, ακόμη και αν η προγραμματισμένη πληρωμή φαίνεται ελκυστική.

Χρήσιμο για ενοικίαση ακινήτων, μικτής χρήσης και ιδιοκτησιακό σχεδιασμό ακινήτων

Αυτή η αριθμομηχανή μπορεί να βοηθήσει να πλαισιωθούν οι υποθέσεις υπηρεσιών χρέους για την ενοικίαση ακινήτων, ακινήτων μικτής χρήσης, χώρου αποθήκης, γραφείου, λιανικής πώλησης, ή owner-κατειλημμένων επιχειρήσεων ακινήτων. Είναι χρήσιμο κατά τη διάρκεια της αγοράς, αναχρηματοδότηση, ή ανακεφαλαιοποίηση σχεδιασμό, όταν θέλετε μια τοπική εκτίμηση της δομής των πληρωμών πριν βασίζονται σε ένα λογιστικό φύλλο δανειστή ή μεσίτη περίληψη.

Αυτή η αριθμομηχανή δεν επιμετρά την κερδοφορία από μόνη της

Τα μαθηματικά αποσβέσεων είναι μόνο ένα μέρος μιας εμπορικής απόφασης ακινήτων. Ένα έργο μπορεί να στηρίξει την προγραμματισμένη πληρωμή του χρέους και εξακολουθεί να εκτελεί ανεπαρκώς μόλις συμπεριληφθούν οι κενές θέσεις, οι φόροι, η ασφάλιση, η συντήρηση, οι δαπάνες κεφαλαίου, τα έξοδα χρηματοδοτικής μίσθωσης, η διαχείριση και οι υποθέσεις εξόδου. Χρησιμοποιήστε αυτή τη σελίδα για να καταλάβετε τη δομή χρηματοδότησης, στη συνέχεια, συγκρίνετε με τις λειτουργικές πραγματικότητες του ακινήτου ή της επιχείρησης.

Όταν αυτή η αριθμομηχανή είναι αρκετή και όταν δεν είναι

Αυτή η αριθμομηχανή είναι συνήθως αρκετή για τον προγραμματισμό πρώτης διόδου όταν θέλετε να συγκρίνετε τη δομή πληρωμής, την έκθεση σε μπαλόνια, και το αποτέλεσμα του πρόσθετου κεφαλαίου υπό απλές υποθέσεις σταθερού επιτοκίου. Είναι ιδιαίτερα χρήσιμο πριν από μια προσφορά δανειστή είναι διαθέσιμη ή όταν θέλετε να ελέγξετε αν ένας μεσίτης ή υπολογιστικό σενάριο φαίνεται κατεύθυνση λογική.

Δεν είναι αρκετό όταν η συμφωνία εξαρτάται από το μέγεθος DSCR, τα τέλη των δανειστών, τις ποινές προπληρωμής, τις επαναρυθμίσεις επιτοκίου, τα αποθεματικά, μόνο για τους τόκους, τη δομή της διαθήκης, ή την ανάληψη ταμειακών ροών ακινήτων. Σε αυτές τις περιπτώσεις, χρησιμοποιήστε αυτή τη σελίδα για τα αρχικά μαθηματικά απόσβεσης και στη συνέχεια επιβεβαιώστε την πραγματική δομή κατά τον όρο φύλλο και έγγραφα δανειστή.

Οδηγίες περί απορρήτου και χειρισμού

Αυτή η αριθμομηχανή λειτουργεί τοπικά στο πρόγραμμα περιήγησής σας, το οποίο είναι χρήσιμο όταν θέλετε να συγκρίνετε τις παραδοχές χρηματοδότησης χωρίς να στέλνετε προκαταρκτικά στοιχεία δανείων, σενάρια χρηματοδότησης ακινήτων, ή να αναχρηματοδοτήσετε αριθμούς σχεδιασμού σε άλλη υπηρεσία μόνο για να κάνετε βασικά μαθηματικά υποθήκης. Το ToolMill δεν αποθηκεύει, μεταδίδει ή υπογράφει τα στοιχεία που εισάγετε εδώ.

Ακόμη και με μια τοπική αριθμομηχανή, εμπορικές υποθέσεις χρηματοδότησης μπορεί να είναι ακόμα ευαίσθητα. Να είστε προσεκτικοί σχετικά με screenshots, αντιγραφεί χρονοδιαγράμματα, κοινές σημειώσεις αναδοχής, και οποιοδήποτε πλαίσιο όπου σχέδιο υποθέσεις χρέους μπορεί να αποκαλύψει στρατηγική απόκτησης, πίεση αναχρηματοδότησης, ή λεπτομέρειες εσωτερικού σχεδιασμού.

Περιορισμοί και αποποίηση εμπορικών ενυπόθηκων δανείων

Αυτή η σελίδα είναι ένα εκπαιδευτικό εργαλείο σχεδιασμού, όχι οικονομικό, φορολογικό, νομικό, δανεισμό, επενδύσεις, ή συμβουλές αναδοχής. Δεν περιλαμβάνει κάθε πραγματικό-κόσμο παράγοντα που εμπλέκονται σε εμπορικές αποφάσεις ενυπόθηκων δανείων. Ανάλογα με τη συμφωνία, σημαντικές μεταβλητές μπορεί να περιλαμβάνουν απαιτήσεις DSCR, όρια LTV, αποθεματικά, τέλη, αναπροσαρμογές επιτοκίου, ποινές προπληρωμής, συντήρηση απόδοσης, απώλεια απόδοσης, όρους προσφυγής, υποθέσεις μίσθωσης, ταμειακή ροή ακινήτων, και ειδική δομή διαθήκης δανειστή.

Πάντα να επαληθεύετε σημαντικές αποφάσεις χρηματοδότησης με τον πραγματικό δανειστή, φύλλο, σύμβαση δανείου, πακέτο μεσιτών, νομικό σύμβουλο, φορολογικό επαγγελματία, ή ειδικευμένο σύμβουλο που εμπλέκονται στη συναλλαγή. Χρησιμοποιήστε αυτή τη σελίδα για να κατανοήσουν τα μαθηματικά και να συγκρίνουν σενάρια, όχι ως αρχή τελικής απόφασης.