Калкулатор на търговския ипотечен амортизатор

За какво всъщност е полезен този калкулатор

Тази страница ви помага да тествате практически въпрос за финансиране на недвижими имоти, преди да преговаряте условия, да сравните сценариите на кредиторите или да прегледате пакет от брокери: ако този имот е финансиран с определен лихвен процент, период на амортизация, и термин балон, как би изглеждало периодичното плащане и оставащия матуритетен баланс?

Това е полезно, когато трябва да сравните по-кратки срокове с по-дълги периоди на амортизация, да изчислите колко баланс все още може да има в рефинансирането на времето или да видите дали допълнителните главни плащания съществено променят баланса на падежа. Вместо да се спре на един номер на плащане, графикът също показва как балансът на заема намалява с течение на времето и колко лихва се изплаща, преди бележката да узрее.

Това не е цитат от кредитора, който оценява дълга на двигателя, поетото задължение или заема. Това е местен браузър-базиран калкулатор планиране за разбиране на търговската ипотечна математика по-ясно, преди да разчитате на формален кредитен анализ или правни документи.

Какво включва този калкулатор

• Периодично плащане въз основа на пълния период на амортизация.
• Амортизация график чрез балон или нота падеж дата.
• Оставащият баланс на балона при падежа.
• Опционални допълнителни главницата на плащане за модел по-бързо изплащане.

Заедно тези изходи помагат да се отговори на два различни въпроса. Първият е паричен поток: какво периодично плащане се получава от амортизираната формула на кредита съгласно допусканията, въведени тук? Втората е структура: ако бележката узрее преди края на периода на амортизация, колко принципал е вероятно да е все още изключителен и какво би означавало това за рефинансиране или планиране на изплащане?

Как да прочетете плащането и резюмето на балона

Периодичното плащане, показано тук, се изчислява през целия амортизационен период, а не само по-краткия срок. Това е често срещано при търговските кредитни структури, при които заемът може да амортизира над 20, 25 или 30 години, но зрял или нулиран след 3, 5, 7 или 10 години. След това калкулаторът отчита оставащия баланс на падежа, така че можете да видите вероятната сума балон все още дължи по това време.

Това разграничение има значение, защото плащането може да изглежда управляемо, докато зрелостта продължава да бъде значителна. Ако балансът на балона е голям, кредитополучателят може да се наложи да рефинансира, продаде, рекапитализира или да донесе допълнителни пари в брой при изплащане. Тази страница помага да се направи този риск за падежа видим по-рано в процеса на планиране.

Как да използвате този калкулатор

Въведете сумата на заема, годишния лихвен процент, периода на амортизация, и балон или нота. След това изберете броя на плащанията годишно въз основа на модела на структурата на погасяване, като 12 за месечните плащания или 4 за тримесечните плащания. Ако искате да тествате по-бързо изплащане, добавете по избор допълнителна главница за плащане.

След изчисляване, прегледайте периодичното плащане за планиране на паричните потоци, след което се фокусирайте върху баланса на балона при падеж, ако срокът на нотата е по-кратък от периода на амортизация. Това оставащо салдо често е броят, който има най-голямо значение за рефинансиране, продажба или планиране на изплащане.

Какво ти казва графикът за амортизация

Графикът за амортизация показва как всяко плащане се разделя между лихвата и главницата през модела. Ранните плащания често съдържат повече лихви, тъй като оставащата главница все още е голяма. Тъй като балансът намалява, по-голямата част от плащането обикновено се прилага за главницата. На търговски заем с балон функция, графикът е особено полезен, защото тя показва не само периодичния модел на плащане, но също така колко баланс все още остава, когато бележката се дължи.

Това може да помогне с практически въпроси, като например дали дадена цел за рефинансиране изглежда реалистична, как силно различни предположения за лихвените проценти влияят върху лихвите, платени преди падежа, или дали по-дълъг период на амортизация подобрява краткосрочния паричен поток с цената на оставянето на по-неплатения неплатения главник по-късно.

Как търговската амортизация се различава от много жилищни заеми

Търговските заеми често отделят периода на амортизация от действителния срок. Заемът за недвижими имоти може да амортизира над 20, 25 или 30 години, за да поддържа периодичните плащания по-ниски, докато самата бележка узрее много по-рано и налага рефинансиране, продажба или решение за изплащане. Тази структура е по-рядко разпространена при стандартни жилищни ипотеки, обитавани от собственици, и е една от причините търговският дълг да се нуждае от собствена планова математика.

Търговските кредити също имат тенденция да се фокусират по-директно върху доходите от имоти, бизнес парични потоци, резерви, такси и договорена структура на заема. Заради това месечното плащане е само една част от финансирането. Датата на падежа, оставащата главница и предположенията за рефинансиране могат да имат също толкова голямо значение.

Защо 20- или 25-годишна амортизация все още може да остави балон плащане

Дълъг график за амортизация разпределя погасяването в продължение на много години, но бележката все още може да дойде по-рано. Например заемът може да бъде амортизиран над 25 години, но да е узрял след 7 или 10 години. В тази структура периодичното плащане се основава на по-дългия график, но неплатеният остатък, останал на падежа, става сума на балона, която все още трябва да бъде платена, рефинансирана или решена по друг начин.

Как допълнително главни промени резултата

Допълнителният главницата намалява кредитния баланс директно, който може да намали останалата сума на балона и да намали общата лихва, платена чрез падеж. На търговски заеми, които могат да бъдат полезни, когато искате да моделирате дали по-бързото основно намаление създава по-удобна рефинансираща позиция или намалява риска от изплащане в края на срока.

Това не означава, че допълнителната главница винаги е най-добрата употреба на бизнес или инвестиционни пари. Някои кредитополучатели може да се нуждаят от запазване на ликвидността за подобрения на наемателите, резерви, лизингови разходи, поддръжка или други оперативни нужди с по-висок приоритет. Стойността на тази страница е, че тя ви позволява да сравните тези разпродажби числено, вместо да разчитате на грубо предположение.

Общи ситуации, при които това помага

• Сравнявайки две заемодателни структури, които използват една и съща стойност на имота и заема, но различни амортизационни периоди или условия.
• Оценявайки колко още може да се дължи на една търговска бележка.
• Проверка дали допълнителните главни плащания съществено намаляват риска от балони.
• Преглед на сценарий на рефинансиране или придобиване, преди да се разчита на таблици на кредиторите или на резюмета на брокери.
• Стрес тестове дали различна честота на плащане променя модела на погасяване.

Какво да сравним освен месечното плащане

По-ниското периодично плащане не е автоматично по-добрият търговски заем. Струва си също така да се сравнят таксите за произход, санкциите за предварително плащане, сроковете за възстановяване на лихвения процент, изискванията за резерви, датата на падежа и колко главницата все още остава неизплатена, когато се дължи бележката. Тези условия могат съществено да променят рефинансиращия риск и реалните разходи за финансиране, дори ако планираното плащане изглежда привлекателно.

Полезно за наемане на имот, смесена употреба и бизнес планиране на собственост на собственик

Този калкулатор може да помогне за рамка на предположения за обслужване на дълга за имот под наем, смесено използване на имот, склад пространство, офис, търговия на дребно, или собственик зает бизнес недвижими имоти. Това е полезно по време на покупката, рефинансирането или рекапитализацията планиране, когато искате местна оценка на платежната структура, преди да се разчита на кредиторска таблица или брокер обобщение.

Този калкулатор не оценява рентабилността сама по себе си

Математиката по амортизация е само една част от решението за търговски недвижими имоти. Един проект може да подкрепи планираното плащане на дълга и все още да извършва лошо след свободното работно място, включват се данъци, застраховки, поддръжка, капиталови разходи, лизингови разходи, управление и допускания за излизане. Използвайте тази страница, за да разберете финансовата структура, след което я сравнете с операционните реалности на имота или бизнеса.

Когато този калкулатор е достатъчен и когато не е

Този калкулатор обикновено е достатъчно за планиране на първо преминаване, когато искате да сравните структурата на плащане, експозиция на балони, както и ефекта на допълнителен принцип при прости предположения с фиксиран процент. Той е особено полезен, преди да бъде наличен заемодателят оферта или когато искате да проверите дали брокер или електронна таблица сценарий изглежда разумно.

Не е достатъчно, когато сделката зависи от оразмеряването на DSCR, таксите на кредиторите, санкциите за предплащане, рестартирането на лихвения процент, резервите, периодите само с лихва, структурата на договора или паричните потоци на имота. В тези ситуации, използвайте тази страница за базова амортизация математика и след това потвърдете действителната структура срещу термина лист и документи на кредитора.

Ръководство за поверителност и обработка

Този калкулатор работи локално във вашия браузър, което е полезно, когато искате да сравните предположения за финансиране, без да изпращате предварителни данни за кредити, сценарии за финансиране на имоти, или рефинансиране на планови номера на друга услуга само за да направите основна ипотека математика. ToolMill не съхранява, не предава или не записва цифрите, които въвеждате тук.

Дори и с местен калкулатор, търговските финансови предположения все още могат да бъдат чувствителни. Бъдете внимателни относно снимки на екрани, копирани графици, споделени бележки за поемане на задължения, както и всеки контекст, при който проектопредположенията за дълга могат да разкрият стратегия за придобиване, натиск върху рефинансирането или подробности за вътрешното планиране.

Ограничения и отказ от ипотека върху търговски имоти

Тази страница е инструмент за образователно планиране, а не финансов, данъчен, правен, кредитен, инвестиционен или заемодателен съвет. Тя не включва всички фактори в реалния свят, участващи в търговски ипотечни решения. В зависимост от сделката, важните променливи могат да включват изисквания за DSCR, LTV ограничения, резерви, такси, нулиране на лихвения процент, санкции за предплащане, поддръжка на доходността, поражение, условия за ползване, лизингови предположения, паричен поток на имота, и специфична структура на договора за заем.

Винаги проверявайте важните решения за финансиране с действителния кредитор, срочния лист, договора за заем, брокерския пакет, адвоката, данъчния специалист или квалифицирания съветник, участващ в сделката. Използвайте тази страница, за да разберете математиката и да сравните сценарии, а не като окончателен орган за вземане на решения.